Como tributar uma venda de garagem
Nos últimos anos, com o mercado imobiliário ativo, as transações de garagens como imóveis acessórios têm se tornado cada vez mais frequentes. Muitos proprietários não compreendem as políticas fiscais relevantes quando vendem as suas garagens, o que pode levar a problemas fiscais subsequentes. Este artigo fornecerá uma análise detalhada dos impostos, métodos de cálculo e cuidados envolvidos nas vendas de garagem para ajudá-lo a concluir a transação em conformidade.
1. Impostos e taxas de imposto envolvidos nas vendas de garagem
As vendas de garagem envolvem principalmente os seguintes impostos. As alíquotas específicas e métodos de cálculo são mostrados na tabela abaixo:
| tipo de imposto | Base de cálculo do imposto | taxa de imposto | Observações |
|---|---|---|---|
| imposto sobre valor agregado | A diferença entre o preço de venda e o valor original | 5% (cálculo de imposto simples) ou 9% (cálculo de imposto geral) | Indivíduos que vendem garagens não residenciais são obrigados a pagar |
| imposto de renda pessoal | O saldo após dedução do valor original e despesas razoáveis do preço de venda | 20% | Se o certificado de valor original não puder ser fornecido, a taxa de imposto aprovada será de 1% a 3%. |
| imposto sobre o valor acrescentado da terra | Valor da valorização (preço de venda - valor do item deduzido) | Taxa de imposto progressiva de 30% a 60% | Em algumas áreas, os indivíduos que vendem edifícios não residenciais estão temporariamente isentos do imposto |
| imposto de selo | Valor do contrato | 0,05% | Comprador e vendedor arcam cada um com metade |
2. Exemplo de cálculo de imposto sobre venda de garagem
Suponha que um proprietário venda uma garagem com um preço de compra de 300.000 yuans por 500.000 yuans (mantida por 2 anos). As despesas relevantes são as seguintes:
| Projeto | Valor (10.000 yuans) |
|---|---|
| preço de venda | 50 |
| valor original | 30 |
| IVA (5%) | (50-30)×5%=1 |
| Imposto de renda pessoal (20%) | (50-30-1)×20%=3,8 |
| Imposto de selo (0,05%) | 50×0,05%=0,025 |
| Impostos totais | 4.825 |
3. Assuntos importantes que precisam de atenção
1.Distinguir a natureza dos direitos de propriedade:As políticas tributárias para garagens residenciais anexas e garagens de propriedades independentes podem ser diferentes, e o tipo de imóvel precisa ser confirmado com antecedência.
2.Impacto do período de detenção:Alguns impostos (como o imposto sobre valor agregado) têm políticas de isenção para transações realizadas por 2 ou 5 anos.
3.Diferenças políticas locais:Por exemplo, Xangai isenta temporariamente da cobrança o imposto sobre valor agregado de terrenos não residenciais pessoais, enquanto Shenzhen o cobra a uma taxa de imposto aprovada de 5%.
4.Economia de fatura:Faturas originais de compra de casa, comprovantes de custos de decoração, etc. podem ser usados como base para deduções razoáveis para reduzir o lucro tributável.
4. Formas legais de otimizar custos tributários
1. Dividir razoavelmente o preço total: Se a garagem e a residência forem vendidas em pacote, os preços podem ser indicados separadamente no contrato, podendo ser aplicados incentivos fiscais à parte residencial.
2. Opte por manter por 5 anos antes de vender: Algumas cidades têm uma política de redução ou isenção do imposto sobre valor agregado não residencial por 5 anos.
3. Aproveitar a depressão fiscal: Algumas zonas de desenvolvimento têm políticas de retorno financeiro para transacções de activos, que podem ser alcançadas através da transferência compatível de direitos de propriedade.
5. Últimos desenvolvimentos políticos (pontos críticos nos últimos 10 dias)
1.A quarta fase da supervisão do Golden Tax será reforçada:Os departamentos fiscais em muitos locais utilizam big data para comparar as diferenças entre os preços de transacção de garagem e os preços avaliados, e iniciam a avaliação e recolha de transacções que são obviamente baixas.
2.Promoção do registo imobiliário unificado:O Ministério dos Recursos Naturais exige que a rede nacional de dados sobre direitos de propriedade de garagem seja concluída até ao final de 2024, e a supervisão fiscal sobre transacções inter-regionais será mais rigorosa no futuro.
3.Piloto de redução e isenção de impostos:Cidades como Chengdu e Hangzhou introduziram recentemente políticas para reduzir ou isentar o imposto sobre o valor acrescentado da terra na transacção de garagens de apoio em comunidades antigas para encorajar a revitalização dos activos existentes.
Resumo: Os impostos e taxas envolvidos nas vendas de garagem são complexos e de grande valor. Recomenda-se consultar um profissional tributário antes da transação e fazer planos com base nas políticas e regras locais mais recentes para evitar que questões fiscais afetem o processo de transação ou causem riscos subsequentes.
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